國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出，為鞏固和擴大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”，業(yè)內(nèi)以“新國八條”作為“三次調(diào)控”的起始?！靶聡藯l”的主要內(nèi)容大致有以下幾個方面。1、強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。政策解讀：二套房首付增加一成，達(dá)到60%，為史上最高。需要注意的是，“新國八條”在貸款比例和利率水平上還留下足夠的調(diào)控空間，用了兩個”不低于”——不低于60%、不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，其后文更是給銀行自行提高二套房的首付款比例和利率提供了一個方向。可以預(yù)計，如果2011年樓市在政策預(yù)期或“金三銀四”“金九銀十”的季節(jié)里如果還有量價齊漲的苗頭，二套房的首付和利率水平在具體的各地市或許還有進(jìn)一步上調(diào)的可能。這項政策被業(yè)內(nèi)專家所稱道，我們認(rèn)為該項政策的優(yōu)點第一個在于連續(xù)性，第二個在于可量化執(zhí)行。從這個意義上，“新國八條”掀起的“三次調(diào)控”在2011年的中國樓市可能只是一個開幕，正如有關(guān)專家研判的那樣——2011年政策調(diào)控將成為中國樓市的常態(tài)。2、把穩(wěn)定房價納入地方政府約談問責(zé)制在約談問責(zé)范圍內(nèi)，以下內(nèi)容成為關(guān)注的幾個點：本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度、保障性安居工程目標(biāo)、執(zhí)行差別化住房信貸稅收政策、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。政策解讀：該項政策是個創(chuàng)舉。2011年1月17日，國家統(tǒng)計局公布2010年1-12月全國房地產(chǎn)市場運行情況，數(shù)據(jù)顯示，2010年12月，全國商品住宅銷售均價環(huán)比上漲0.3%。12月全國有21個?。ㄊ校┥唐贩夸N售面積出現(xiàn)回升，70個大中城市中有55個新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲，但所有城市的同比價格均出現(xiàn)上漲。中國樓市經(jīng)歷了2010年的一次調(diào)控和二次調(diào)控，取得了遏制房價過快上漲的初步成果，12月全國各地的數(shù)據(jù)顯示樓市成交是一個量價齊升的局面。為什么會發(fā)生這種情況呢？這里面既有一些政策預(yù)期的影響，如取消首套房房貸優(yōu)惠政策、地方限購令出臺的預(yù)期、房產(chǎn)稅出臺的預(yù)期、年底回鄉(xiāng)置業(yè)、加息預(yù)期等，但從2010年12月和2011年1月份上中旬的市場搶搭政策末班車的現(xiàn)象來看，不少城市再次出現(xiàn)量價齊漲的局面。 “新國八條”首次提出要求地方政府制定房價調(diào)控目標(biāo)，并要求在一季度發(fā)布。這樣的要求和力度都是前所未有的。安徽房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年4月合肥住宅均價為6107元/?，2010年合肥住宅全年均價在6167元，可以說，樓市調(diào)控對合肥這樣的省會城市的樓市效果比較明顯，二三線城市作為2010年中國樓市價格漲幅較快的區(qū)域之一，合肥樓市在一系列調(diào)控的基調(diào)下，其全年均價雖然在隨后的月份內(nèi)有起有落，但總體上表現(xiàn)比較穩(wěn)定。下文我們也將分析到這和政府及時推出一些非商品房也有密切的關(guān)系。3、保障性住房建設(shè)從用地抓緊單列保障性住房用地。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。 政策解讀：2010年年底和2011年年初，中央政府和地方政府相繼就2010年保障性住房建設(shè)的目標(biāo)表態(tài)過。國務(wù)院總理溫家寶2010年12月26日表示：“今年（2010年）我們將開工的保障性住房大約為580萬套，已經(jīng)建成370萬套，明年（2011年）我們將開工的是1000萬套?！焙戏适蟹抗芫?011年1月25日發(fā)布《合肥市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，《意見》中講到“2011年，我市將面向社會夾心層，開工建設(shè)100萬平方米，約1000萬套公共租賃住房。”2010年的合肥樓市逐月成交數(shù)據(jù)表明，保障性的住房的建設(shè)對于遏制、稀釋房價過快上漲的作用是顯著的。2010年9月、12月份合肥樓市成交均價出現(xiàn)大幅度下滑，就得益于一些非商品房項目。4、加強房產(chǎn)交易的稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。政策解讀：“新國八條”這次也涉及到二手房交易。比如前期（近5年內(nèi)）以100萬元購買一套房產(chǎn)，現(xiàn)在打算以200萬元出售，那么之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。 結(jié)合一年來的樓市調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)政策組合拳的范圍越來越大，調(diào)控力度越來越強，量化的目標(biāo)越來越多，政策的重心開始從中央到地方轉(zhuǎn)移，調(diào)控的重點由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移。這些都是一些新的變化，這也注定了2011年的中國樓市將是一個非常不平靜的一年，“重磅炸彈”或?qū)㈩l出！