樓市新政出臺整整一個(gè)月，隨著被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策威力漸顯，住宅市場觀望情緒漸濃，住宅投資投機(jī)行為也得到一定程度的控制，住宅投資收緊，不少投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；萬科、綠地、保利等品牌企業(yè)也都齊刷刷地將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，原本“被遺忘了的”、被忽略了的商業(yè)地產(chǎn)又再度回到人們的視線中。從合肥樓市上周末開盤的物業(yè)形態(tài)來說，5家開盤項(xiàng)目就有4個(gè)樓盤傾向于商業(yè)性質(zhì)，如此看來，處于觀望期的開發(fā)商們顯然已經(jīng)開始相信新政調(diào)控對住宅市場形成擠出效應(yīng)、而對于商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)發(fā)展機(jī)遇的樓市觀點(diǎn)。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)只是受此輪新政調(diào)控影響相對較小一些，但住宅市場不好了，商業(yè)地產(chǎn)也未必一定就好，關(guān)鍵還是要看項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)和它的升值潛力。     合肥樓市上周末開盤商業(yè)成主打    一般來說，一個(gè)新的調(diào)控政策是否發(fā)揮它應(yīng)有的作用，第一個(gè)月就能明顯看出來。4月14日新“國十條”出臺，隨后各地樓市紛紛出臺新政細(xì)則，時(shí)間已經(jīng)持續(xù)了整整一個(gè)月，而新政的影響也在這一個(gè)月內(nèi)得到了充分體現(xiàn)，被成為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策致使住宅市場觀望情緒漸濃，住宅投資投機(jī)行為也得到一定程度的控制，不少投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。從合肥樓市上周末開盤的物業(yè)形態(tài)來看，商業(yè)地產(chǎn)逐漸“龍?zhí)ь^”，有成為樓市獨(dú)舞者的趨勢。上周末某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開盤現(xiàn)場    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周末合肥樓市舉行開盤的項(xiàng)目有蘭亭公寓、樂客來準(zhǔn)現(xiàn)房公寓、富世廣場A座公寓樓、瑞泰·和園住宅和商鋪和因“降價(jià)門”而成為近期樓市焦點(diǎn)的恒大地產(chǎn)開發(fā)的恒大城，從樓盤物業(yè)形態(tài)來看，前4個(gè)項(xiàng)目均傾向于商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)。    5月15日，位踞南一環(huán)屯溪路、曙光路交匯口的蘭亭公寓售樓中心里異常熱鬧，該項(xiàng)目備受期待的一期4#樓精裝公寓于今日盛大開盤。項(xiàng)目此次推出的4#樓共30層，為32~65?精裝小戶型公寓，獨(dú)享70年產(chǎn)權(quán)。在濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)房價(jià)直沖七八千的時(shí)候，位于市中心黃地段的蘭亭公寓響應(yīng)總理號召，震撼低價(jià)開盤，最低只需6850元/平，就可擁有市中心精裝修學(xué)區(qū)房，引得不少購房者紛至沓來。    位于長江西路、高架橋往西出口的樂客來國際商業(yè)中心1#樓山景公寓15日也進(jìn)行了正式開盤，此次共推出77套準(zhǔn)現(xiàn)房公寓，面積36~117?，一室一廳到三室一廳戶型，起價(jià)4600元，低總價(jià)，大配套，居住、投資首選。    同樣在15日，位于四牌樓核心商圈的富世廣場A座公寓樓在元一希爾頓酒店二樓宴會廳舉行公開選房搖號活動(dòng)。據(jù)悉，本次富世公寓開盤均價(jià)1萬元/平，預(yù)計(jì)2012年交房。    位于臨泉東路與龍崗大道交口的瑞泰·和園15日盛大開盤，推出的是5#、8#樓兩房、三房戶型以及沿街商鋪。據(jù)了解，當(dāng)日開盤的5#和8#樓總層高都為18層，有一百多套住宅可供挑選，均價(jià)為5000元/?，而商鋪均價(jià)10000/平方米左右。    日前被卷入85折降價(jià)風(fēng)波的恒大地產(chǎn)，其在皖投資開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目——合肥恒大城16日舉行了盛大開盤。此次開盤共推出13幢樓，八百多套房源，80-180?主流戶型，每平米送1500元精裝，超低價(jià)4780元/平起售；凡規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽署《商品房買賣合同》（其中選擇按揭付款方式的購房者需備齊按揭付款資料，完成銀行面簽手續(xù)），可再享受額外99折；凡選擇一次性付款、按揭購房的客戶再享受額外98折。對于前幾日傳出的恒大全線85折優(yōu)惠將在16日取消，夏海鈞總裁做了澄清，他表示恒大對打折優(yōu)惠進(jìn)行調(diào)整視市場情況而定，近期不會停止85折優(yōu)惠。除以上5家樓盤進(jìn)行開盤活動(dòng)外，還有中央美域舉辦了會所體驗(yàn)季之咖啡品鑒會，江南·新里程舉行了壽司文化周活動(dòng)，天下錦城售樓中心16正式對外開放，安徽國際金融中心體驗(yàn)館16日正式對外開放，“華地·學(xué)府名都杯合肥首屆金融微笑天使總評選”活動(dòng)16日正式啟動(dòng)，以及旭輝·中央宮園舉辦了準(zhǔn)業(yè)主參觀工地活動(dòng)。     新政擠出住宅  合肥商業(yè)地產(chǎn)或迎來春天？    新政出臺滿一月，合肥樓市從第17周（4月19日——25日）到第20周出現(xiàn)連續(xù)三周下跌現(xiàn)象。據(jù)安徽房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，第17周合肥樓市住宅成交量為3973套，第18周合肥樓市住宅成交量為1524套，第19周合肥樓市住宅成交量為1018套，而合肥樓市本周（5月10日—5月16日，即第二十周）住宅類商品房僅成交873套，環(huán)比下降145套，跌幅達(dá)14.2%，樓市第三次出現(xiàn)下跌。具體到上周末，即15、16日，合肥樓市更是慘淡經(jīng)營。其中15日，瑤海區(qū)銷售7套位居各區(qū)之首，經(jīng)開區(qū)銷售5套位居第二，包河區(qū)和蜀山區(qū)各銷售1套位居第三，廬陽區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、新站區(qū)和濱湖區(qū)均為零成交量。而在16日，瑤海區(qū)銷售22套位居各區(qū)之首，濱湖區(qū)銷售15套位居第二，蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū)各銷售3套位居第三，廬陽區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和新站區(qū)均為零成交量。新政出臺，住宅遇冷，購房者或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)    相比住宅產(chǎn)品的大受影響，合肥樓市的商業(yè)地產(chǎn)從成交數(shù)據(jù)上來看倒沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。據(jù)安徽房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，合肥樓市第16周商業(yè)類成交131套，第17周商業(yè)類成交213套，第18周商業(yè)類成交181套，第19周商業(yè)類成交188套。    另據(jù)記者了解，樓市新政中“殺傷力”最大的莫過于二套住宅首付五成，且貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這一條款普遍被認(rèn)為是對商業(yè)地產(chǎn)的利好。因?yàn)樵瓉碜≌蹆r(jià)不高加上首付僅需兩成，故投資回報(bào)率較高。但現(xiàn)在首付提高到五成，換言之就是跟購買商用物業(yè)的首付比例一樣，加上樓價(jià)飆升，買樓投資的回報(bào)明顯縮水?！爱?dāng)某投資者手持200萬元現(xiàn)金，在首付要求相同的條件下，我們發(fā)現(xiàn)200萬元可以買到500萬元左右的商鋪，而商業(yè)投資回報(bào)率是住宅一倍左右，價(jià)值比住宅投資更大?！比绱怂銇恚鞯耐顿Y者自然會選擇購買商業(yè)地產(chǎn)投資而非住宅，從合肥樓市上周開發(fā)商開始張羅商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象看來，合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展或許會迎來春天。    新政利好商業(yè)非必然  開發(fā)商還需大練“內(nèi)功”    不過對于新政一定會利好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士也有不同的聲音，很大一部分業(yè)內(nèi)人士表示，新政對商業(yè)地產(chǎn)的影響只是相對于住宅來說小一些，但并不能絕對地說住宅市場不好了，商業(yè)地產(chǎn)不一定就會好，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)和它的升值潛力。    合肥三固·三方（上海）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)王松巖副總經(jīng)理日前向記者表示，投資客投資商業(yè)，大致有三種方式，一種是買下來租給別人，一種是買下來自己經(jīng)營，還有一種是買下來擱置在那來看它的升值潛力，這三種投資方式相同的一點(diǎn)就是項(xiàng)目的升值潛力，如此說來，商業(yè)地產(chǎn)是否暢銷關(guān)鍵還是看產(chǎn)品本身的形態(tài)和升值潛力，故而新政最為一種外界因素自然也不會對商業(yè)地產(chǎn)形成多大影響。住宅市場不好了，商業(yè)地產(chǎn)不一定就會好，作為眾多開發(fā)商既愛又怕的一種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格高，對于開發(fā)商的運(yùn)作理念和招商團(tuán)隊(duì)等都非常高的影響。    “投資熱情從住宅市場流向商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)好的現(xiàn)象，但是真正從政策到政策所影響的投資行為，它有一個(gè)過程，有一個(gè)階段?，F(xiàn)階段情況來說，我覺得商業(yè)地產(chǎn)跟當(dāng)前的形勢沒有任何太大的關(guān)聯(lián)。人們的投資熱情從投資市場退出來，將會流向哪個(gè)方向？只能說商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓是一個(gè)選擇而已?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家何其琛面對新政，他所強(qiáng)調(diào)的也是商業(yè)地產(chǎn)本身資源的價(jià)值，“如果投資之后，不去經(jīng)營，那你所獲得的回報(bào)就不是預(yù)期的回報(bào)。從這個(gè)層面上去理解，也是為什么說新政對對商業(yè)地產(chǎn)影響不大的原因。”