新政實(shí)施1個(gè)多月來(lái)，合肥樓市總體上表現(xiàn)為成交量快速下跌，成交均價(jià)穩(wěn)中有跌的態(tài)勢(shì)。據(jù)合房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，最近兩周合肥樓市住宅銷售的成交量均在800+套，已有跌停跡象；成交均價(jià)環(huán)比呈現(xiàn)逐步下跌趨勢(shì)，目前，已經(jīng)回落到5700+的水平，但降幅頗緩。據(jù)最新備案數(shù)據(jù)顯示，本周截止到27日，合肥住宅已成交662套，預(yù)計(jì)本周住宅成交套數(shù)與上周基本持平。     5月即將過(guò)去，回想2009年，那時(shí)的5月是名副其實(shí)的紅五月。截止到本月27日，合肥住宅本月已成交3402套，預(yù)計(jì)5月份保持在4000套左右，初步估計(jì)環(huán)比4月份下滑有6-7成，拋開(kāi)瘋狂和恐慌性的4月不算，相對(duì)3月，也有6成的降幅。    成交量暴跌帶來(lái)諸多連鎖反應(yīng)    成交量的暴跌一方面給購(gòu)房者帶來(lái)了更為濃厚的觀望情緒，另外一方面，給開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府土地拍賣部門也帶來(lái)較為顯著的影響。首先是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響，銷售回款的資金來(lái)源渠道開(kāi)始收縮，在資本市場(chǎng)和銀行信貸市場(chǎng)再融資受限的背景下，這無(wú)異于釜底抽薪。另外，從5月26日合肥土地拍賣中心的地塊成交來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了新政后的首次流拍地塊，當(dāng)日成交的3地塊樓面均價(jià)只有1138元/??？梢?jiàn)，面對(duì)未來(lái)不樂(lè)觀的形勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)調(diào)整以往瘋狂拿地的勁頭。    總的看來(lái)，這次新政對(duì)合肥樓市的影響并沒(méi)有一線城市所謂的“空調(diào)”現(xiàn)象，因?yàn)閺淖罱B續(xù)3周的數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥樓市已經(jīng)顯露出量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策并沒(méi)有完全出盡，新的政策仍有繼續(xù)出臺(tái)的可能。然而，后續(xù)政策的調(diào)控已經(jīng)偏向于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的金融杠桿，著眼于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，已經(jīng)不再壓縮需求了。     土地增值稅雪上加霜    5月26日，新政再出組合拳，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。通知指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來(lái)確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30％-60％的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。     土地增值稅的清算和預(yù)征，給合肥開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響無(wú)異是雪上加霜，特別是一些沒(méi)有準(zhǔn)備的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的日子將更為難過(guò)，不排除這部分企業(yè)選擇以較大的折扣和優(yōu)惠措施來(lái)緩解資金鏈上的壓力。不過(guò)，由于土地增值稅在實(shí)際執(zhí)行環(huán)節(jié)問(wèn)題很多，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和對(duì)投資型購(gòu)房者計(jì)算方式差異較大，就開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，還會(huì)存在不同的定價(jià)會(huì)導(dǎo)致不同的增值稅率，因而會(huì)進(jìn)一步影響所繳納的土地增值稅的多少。    6月有可能迎來(lái)加息    我們即將迎來(lái)6月，這是許多專家預(yù)測(cè)二季度加息的最后時(shí)間。中國(guó)央行貨幣政策委員李稻葵日前表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的進(jìn)程不會(huì)因歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)而改變。中國(guó)應(yīng)堅(jiān)持適度寬松貨幣政策，繼續(xù)控制資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲風(fēng)險(xiǎn)，并適當(dāng)提高存款利率，目前加息條件已基本成熟。    筆者曾經(jīng)看過(guò)一份報(bào)告，說(shuō)中國(guó)是一個(gè)重儲(chǔ)蓄的國(guó)家其實(shí)是一個(gè)誤會(huì)，在龐大的各類儲(chǔ)蓄中，其中政府儲(chǔ)蓄的比重較大，相比較而言，那些已經(jīng)購(gòu)房被稱為“房奴”的購(gòu)房者非但不能享受到加息存款的好處，恐怕每月還得多出一些月供。目前合肥二手房市場(chǎng)成交慘淡，加息或?qū)⑸疃忍桌瓮稒C(jī)者和部分投資者。其實(shí)這種壓力測(cè)試前段時(shí)間銀行已經(jīng)做過(guò)。但加息最恐怖的影響估計(jì)還是開(kāi)發(fā)企業(yè)。為什么這樣講呢？對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅已經(jīng)是雪上加霜，一旦加息，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本急劇上升，足以影響到企業(yè)的生存問(wèn)題。    上述種種，已經(jīng)促使合肥的開(kāi)發(fā)企業(yè)的心態(tài)發(fā)生改變。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，合肥樓市6月份將呈現(xiàn)出新一輪的供應(yīng)潮，將有40余家樓盤開(kāi)盤和加推。開(kāi)發(fā)企業(yè)在重重壓力之下，似乎已經(jīng)嗅出機(jī)會(huì)，種種跡象表現(xiàn)，合肥樓市近幾周的低谷運(yùn)行狀態(tài)，似乎已經(jīng)預(yù)示合肥樓市成交已經(jīng)觸底，6月或是一個(gè)反彈的好季節(jié)。