日前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心聯(lián)手中國指數(shù)研究院推出的中國房地產(chǎn)政策滿意度調(diào)查報告出爐。調(diào)查結(jié)果顯示，開發(fā)商對政策滿意度高于購房者，房價回調(diào)已成為各方共識，但普遍認為幅度有限。專家表示，開發(fā)商滿意度高緣于調(diào)控政策執(zhí)行不到位，調(diào)控政策如有不慎可能導致開發(fā)企業(yè)“縮量保價”。 　　解讀報告 　　購房者：一成認為平抑房價 　　調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購房者對近期調(diào)控政策表示認同，但僅限于政策實施效果，對未來政策環(huán)境預期持仍不確定。其中，對政策的出臺時機、調(diào)控方式和調(diào)控力度表示認同的購房人比例均超過6成，但僅有12.28%的購房者認為政府“基本實現(xiàn)”了平抑房價的目標，超三分之一購房者認為沒有實現(xiàn)預期目標。 　　高達6成的購房者對“嚴格差別化信貸政策”表示“非常支持”。但在政策對需求影響程度方面，大多數(shù)購房者認為提高90平方米以上首套房貸款首付比例“對抑制普通民眾購房需求”有一定程度影響。其中，認為影響“非常大”“較大”的購房者比例略高。對于第二季度的政策預期，54.29%的購房者認為調(diào)控政策環(huán)境將會趨于“嚴厲”。 　　開發(fā)商：收緊地根用處不大 　　對于“嚴格貸款審批條件”“調(diào)整土地出讓方式”及“加強整頓房地產(chǎn)市場秩序”這幾項措施，多數(shù)開發(fā)商表示支持。但在政策對價格的影響調(diào)查中，40.91%的企業(yè)認為土地出讓方式的調(diào)整會使房價“小幅增長”，另有36.36%的比例選擇房價“沒變化”。與“通過抑制地價從而抑制房價”的政府預期相反，開發(fā)企業(yè)認為調(diào)整土地出讓方式并不能夠有效控制房價。 　　調(diào)查中，逾7成開發(fā)商對調(diào)控政策表示支持，并認同政策的調(diào)控方式與調(diào)控力度，占比分別為77.27%與68.18%。同時，絕大多數(shù)企業(yè)非常贊同政策的出臺時機，比例高達86.36%。 　　此外，63.64%的企業(yè)認為“實現(xiàn)平抑房價的預期目標”僅為部分實現(xiàn)，鑒于此次政府調(diào)控房價的決心十分堅定，45.45%的開發(fā)企業(yè)對于未來二季度政策環(huán)境的判斷為將會趨于“嚴厲”。 　　專家：“認房”優(yōu)于“認貸” 　　對數(shù)十位房地產(chǎn)專家的調(diào)查顯示，47.62%的專家表示“提高二套及多套房貸款首付和利率，可暫停第三套房貸或限制購房套數(shù)”這一差別化信貸政策對平抑房價能夠起到最有效作用，其次為“加快房地產(chǎn)稅收政策的研究制定”與“改進土地出讓方式、增加土地供應”，支持比例均為19.05%。同時，多數(shù)專家認為提高首套房首付對自住型需求影響較小，而嚴格二套及以上住房貸款發(fā)放條件對抑制投資投機型需求的影響較大，會使房價出現(xiàn)小幅降低的趨勢。 　　在套房認定標準的選擇中，近三分之二的專家支持“以家庭擁有的住房套數(shù)”作為標準，對于此前執(zhí)行的“以家庭住房貸款次數(shù)”的支持比例并不高，僅有27.16%。 　　近半數(shù)專家認為加快制定房地產(chǎn)稅收政策對抑制投資投機型需求作用非常大，但同時認為抑制作用“較小”的專家也占近三成。而房地產(chǎn)稅收對房價影響的調(diào)查顯示，認為房價會“小幅降低”“大幅降低”與“沒變化”的專家比例十分接近。 　　結(jié)論分析 　　“越調(diào)越漲”陷怪圈　拉低購房者滿意度 　　調(diào)控政策滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對2010年1月至4月的政策滿意度最高，購房者次之，業(yè)內(nèi)專家滿意度最低。 　　中國指數(shù)研究院分析師稱，由于住房供不應求的局面在短期內(nèi)難以解決，開發(fā)企業(yè)普遍對未來市場的長期向好性抱有信心。因此，大多數(shù)企業(yè)支持新政中規(guī)范市場秩序等措施，對政策滿意度較高。而由于持續(xù)高企的房價逐步超出普通民眾的承受底線，大部分購房者對新調(diào)控政策表示支持，同時寄希望于嚴厲的差別化信貸等措施能夠抑制投資投機型需求從而促使房價止?jié)q回落。但此前樓市一直深陷“越調(diào)越漲”的怪圈，一定程度上拉低了購房者對政策調(diào)控效果的滿意度。專家則更多關(guān)注政策出臺時機、力度等機制方面問題，滿意度相對略低。 　　深度觀察 　　地方細則“軟著陸”　樓市還得“僵下去” 　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，國務院針對過熱的房地產(chǎn)市場出臺了新“國十條”后，僅北京、深圳、青島等地出臺了地方性細則。此外，目前已出臺的政策中還有很多沒有落實執(zhí)行，比如房產(chǎn)稅、土地出讓環(huán)節(jié)等。 　　地方庇護 開發(fā)商偷著樂 　　“開發(fā)商的滿意度最高，更說明了未來樓市量縮價穩(wěn)的僵持態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)?！碧旖蚶砉ご髮W管理學院教授潘永明表示，樓市調(diào)控政策出臺至今，一些熱點區(qū)域的房價并未明顯下降，甚至有的還逆勢上揚。究其原因，還是地方政府在執(zhí)行調(diào)控政策時過于“溫和”，地方細則遲遲不出臺。緣于地方政府的庇護，開發(fā)商沒有被新政所“調(diào)控”，其滿意度比較高。 　　縮量保價 規(guī)避風險首選 　　“嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，投資購房的杠桿率將大大降低，投資性獲利類需求將受到抑制，需求彈性較大的保值避險類需求和恐慌性購房需求將放緩入市，剛性較強的初次置業(yè)和改善性需求也會受影響而觀望。成交量下跌將引發(fā)價格調(diào)整，新樓盤會以低于在售樓盤的價格入市?！敝袊笖?shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰認為，面對市場需求的下降，短期內(nèi)“縮量保價”有可能再次成為企業(yè)規(guī)避風險的第一選擇。 　　蔣云峰分析稱，回顧2008年，全國住房市場需求在7月快速萎縮，導致土地購置面積增速同步下降。三個月后，新開工面積和住房投資增速明顯下降，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)需求和建筑業(yè)就業(yè)也隨之下降，直接影響經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資的恢復增長出現(xiàn)在市場需求再次上升之后。為防止影響未來供應和牽連相關(guān)產(chǎn)業(yè)，今后一段時期，保護和鼓勵開發(fā)投資的政策尤為重要。