核心提示：如何把握規(guī)模與負(fù)債之間的利潤(rùn)平衡?隨著調(diào)控日益深入，這成為擺在所有房企面前的一個(gè)挑戰(zhàn)。八仙過(guò)海，各顯神通——閩系領(lǐng)軍房企泰禾集團(tuán)通過(guò)降低拿地成本，提升品牌溢價(jià)，走上了一條穩(wěn)健的增業(yè)績(jī)、降杠桿之道。 近日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森先生出席中國(guó)民生銀行主辦的“2017中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”，在主題演講中，黃其森表示，“泰禾這兩年的土地成本只有公開市場(chǎng)的一半甚至1/3”。 拿地成本為公開市場(chǎng)一半，負(fù)債壓力大幅減小 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在波動(dòng)，房企的利潤(rùn)和負(fù)債率均會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)造成重大影響。在房企諸多負(fù)債指標(biāo)中，短期償債能力十分關(guān)鍵，如房企所持貨幣資金償還一年內(nèi)到期債務(wù)的能力。如果拿地或融資成本高企，房企的短期償債壓力就十分巨大。 文一泰禾·合肥院子.jpg土地成本高企 目前房企公開市場(chǎng)拿地的積極性依然很高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的招拍掛數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了2萬(wàn)億。與2016年同期拿地金額1.37萬(wàn)億對(duì)比，漲幅達(dá)到了56%。 在這樣的大背景下，部分房企償債壓力巨大。但泰禾卻不同，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾表示，“做企業(yè)最關(guān)鍵的就是風(fēng)險(xiǎn)控制”、“房企要控制風(fēng)險(xiǎn)，首先要關(guān)注最大頭的土地成本?！? 得益于泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的前瞻判斷和戰(zhàn)略眼光，自2015年土地市場(chǎng)“面粉貴過(guò)面包”以來(lái)，泰禾在拿地方式上幾乎上演了大反轉(zhuǎn)，更多通過(guò)收購(gòu)、參股等多種方式低價(jià)獲得土地儲(chǔ)備，使得泰禾的負(fù)債率大為降低。同時(shí)，今年泰禾銷售額大幅增長(zhǎng)，在年底發(fā)起千億沖刺，強(qiáng)大的銷售額也為償還負(fù)債提供了有利保障。 近日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在 “2017中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”的演講中表示，從2016年開始，公開市場(chǎng)的招拍掛泰禾基本不參加了，90%都是通過(guò)合作并購(gòu)，“所以，泰禾這兩年的土地成本只有公開市場(chǎng)的一半甚至1/3”。 文一泰禾·合肥院子.jpg廣州增城地塊實(shí)景圖 以泰禾今年獲得的一塊土地為例：今年7月25日，泰禾集團(tuán)以42.52億元受讓廣州增城增江街四宗地塊，總占地面積70.71萬(wàn)平方米，總建筑面積107萬(wàn)平方米，可售面積96萬(wàn)平方米，即使是按可售面積計(jì)算，樓面價(jià)也僅為4429元/平方米。 而距離泰禾收購(gòu)地塊僅6公里外的增江街西山村，2016年11月4日通過(guò)公開招拍掛出讓一宗居住用地，總用地面積：5.66萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積：13.4萬(wàn)平方米，最終業(yè)內(nèi)某房地產(chǎn)商以16.85億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)12607元/平米，幾乎是泰禾的三倍。 另?yè)?jù)泰禾集團(tuán)2017年半年報(bào)顯示，僅今年上半年，泰禾集團(tuán)便通過(guò)并購(gòu)的方式獲得太原晉陽(yáng)湖項(xiàng)目、南昌御湖半山項(xiàng)目、濟(jì)南院子、杭州 野風(fēng)山項(xiàng)目等10個(gè)項(xiàng)目。進(jìn)入三季度，泰禾集團(tuán)繼續(xù)新增并購(gòu)了南京句容項(xiàng)目、廣州增城項(xiàng)目、北京僑禧、閩侯金水湖等項(xiàng)目。 文一泰禾·合肥院子.jpg閩侯金水湖項(xiàng)目示意圖 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，受益于泰禾良好的品牌力和操盤力，越來(lái)越多房企更愿意與泰禾進(jìn)行合作開發(fā)，部分房企甚至是主動(dòng)找到泰禾，并愿意降低價(jià)格與泰禾進(jìn)行合作，因此泰禾獲取土地的收購(gòu)價(jià)格往往大幅低于公開市場(chǎng)拍賣土地價(jià)格，如該部分土地按照公開市場(chǎng)土地價(jià)格計(jì)算，權(quán)益價(jià)值將顯著提高，這也進(jìn)一步降低了泰禾的負(fù)債率。 收購(gòu)、合作資產(chǎn)變現(xiàn)力強(qiáng)，為千億沖刺保駕護(hù)航 由于品牌溢價(jià)率提高，土地成本降低，泰禾今年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。目前，泰禾各大產(chǎn)品線全面開花，在全國(guó)各大城市均以“銷冠”形象出現(xiàn)。院子系，大院系、園系、府系以及泰禾廣場(chǎng)等產(chǎn)品線，都在全國(guó)各地刮起了銷冠旋風(fēng)。 這其中，不乏收購(gòu)或合作的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)在泰禾強(qiáng)大的操盤能力之下，展現(xiàn)了強(qiáng)大的變現(xiàn)能力，為泰禾沖擊千億提供了保障。如北科建泰禾麗春湖院子、北京金尊府等項(xiàng)目，均在今年贏得了市場(chǎng)極大關(guān)注。 文一泰禾·合肥院子.jpg北科建泰禾麗春湖院子 泰禾去年底發(fā)布公告獲得的北京金尊府項(xiàng)目，9月底示范區(qū)便正式亮相。泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，“城市更新帶來(lái)的豪宅項(xiàng)目，有利于補(bǔ)充核心城市高端產(chǎn)品貨量、迅速出貨”。 今年8月，泰禾通過(guò)股權(quán)并購(gòu)方式進(jìn)入北京南四環(huán)豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)一住宅項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)近四個(gè)月的市場(chǎng)深入研究和項(xiàng)目整改升級(jí)，該項(xiàng)目正式更名為“泰禾?金府大院”。由于占據(jù)城市核心土地資源，該項(xiàng)目已受到市場(chǎng)極高關(guān)注和認(rèn)可。 文一泰禾·合肥院子.jpg北京泰禾金府大院 此外，泰禾還在項(xiàng)目層面積極引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，利用公司的品牌優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的操盤能力，為合作伙伴帶來(lái)財(cái)務(wù)收益，也進(jìn)一步減少自身的財(cái)務(wù)支出，降低公司負(fù)債率。如泰禾與北科建在北京合作打造的麗春湖院子，前9個(gè)月銷售額已超80億,成為中國(guó)別墅市場(chǎng)的銷冠。 目前，泰禾在全國(guó)有30多個(gè)項(xiàng)目集結(jié)在售，涵蓋北京、廣州、鄭州等熱點(diǎn)一二線城市。此外，上海區(qū)域的上海大城小院、杭州大城小院，廣深區(qū)域的深圳泰禾中央廣場(chǎng)、信達(dá)泰禾金尊府、東莞泰禾新天地、佛山泰禾院子、珠海泰禾中央廣場(chǎng)等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將集中入市。在充足的貨值儲(chǔ)備推動(dòng)下，泰禾今年有望邁入千億級(jí)房企行列。