新年伊始，樓市限購松綁悄悄打響了第一槍。多個城市發(fā)布樓市最新政策，一夜之間，對于“樓市政策是否真的開始松綁”，各界猜測不斷。 本文主要內(nèi)容： 1、全國首個部分區(qū)域解除限購城市出現(xiàn) 2、為什么這些城市進行調(diào)整？ 3、全國“變相松綁政策”信號不斷 4、政策調(diào)整對市場有什么影響 1、全國首個部分區(qū)域解除限購城市出現(xiàn) 就在昨晚（1月5日），蘭州發(fā)布新政宣布取消部分區(qū)域住房限購，但同時也對部分城區(qū)的住房開始實施3年期限的限售政策。 一是西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策取消； 二是城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的一手和二手住房實施限售3年。 這其中隱藏著兩大重點信號：這是全國首個在部分區(qū)域解除限購的城市，首次把二手房納入限售范疇。 就在同一天，合肥國土局和物價局表示：政府價格部門不得核定商品房價格，商品房應由開發(fā)商自主定價。 這是針對網(wǎng)友投訴，在合肥國土局官網(wǎng)上的回復。該回復還表示：2016 年 11 月之前出讓地塊不限價——因為合肥自 2016 年 11 月開始，對宅地實行「限房價、限地價」的土地拍賣方式，但在 2016 年 11 月之前出讓的宅地沒有此項規(guī)定。 不少媒體因此得出“合肥取消政府限價了”的結(jié)論。 另外，前不久，南京對于人才落戶等條件也進行了調(diào)整，根據(jù)南京市委今年1號文件出爐，主題是打造具有全球影響力的創(chuàng)新名城，時間表是8年。 為此南京出臺了創(chuàng)新10條，為了廣攬?zhí)煜掠⒉?，南京調(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，以及持高級工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。 2、為什么這些城市進行調(diào)整？ 圖片來源：大偉看樓市 首先從市場上來看，數(shù)據(jù)顯示，這些城市的房價除非蘭州外，同比都有下調(diào)，特別是限價下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，市場的確平穩(wěn)了。 另外從土地市場看，在全國大部分城市賣地熱的情況下，這些城市2017年土地收入出現(xiàn)下調(diào)： 圖片來源：大偉看樓市 2017年，蘭州市三縣六區(qū)以掛牌、協(xié)議方式（劃撥用地不計成交價）成交土地總額為134.58億元，較之2016年（102.44億元）增加約31.63%。 從房地產(chǎn)交易量看，2017蘭州商品房供應:主城區(qū)遇冷，新區(qū)發(fā)力。2017年蘭州商品房新增供應面積中，蘭州新區(qū)居首，供應商品房210.94萬平米，其中住宅167.29萬平米，非住宅43.65萬平米，業(yè)態(tài)多為住宅、商業(yè)、倉儲物流等；較之2016年，蘭州新區(qū)僅新增40.27萬平米商品房供應面積，增長了423.81%。 南京全市共成交新房6.2萬套，跟2016年“史上峰值”的12.8萬套相比，整整少了一半。2017年合肥樓市成交量同比下跌73%。 從房地產(chǎn)市場的基本面看，調(diào)控政策調(diào)整的城市，基本有2個主要特點： 一、2017年土地市場收入明顯降低，市場庫存明顯分化。特別是蘭州，主城區(qū)無房可買，郊區(qū)供應量大。 二、房價從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有所平穩(wěn)。在限價下，市場價格同比降低，但前期大量的高價盤已經(jīng)簽約未備案，或者地王項目預售價監(jiān)管導致虧損無法入市。 3、全國“變相松綁政策”信號不斷 全國其他熱點二線城市為了爭奪人才，在2017年也陸續(xù)出臺了人才安居、購房等政策，放松對人才的購房條件。這也被視為“變相松綁政策”的信號。 長沙：在長沙工作、具有?？埔陨蠈W歷或技師以上職業(yè)資格的人才，首套房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。 武漢：爭取“讓更多留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學畢業(yè)生以低于市場價20%買到安居房、以低于市場價20%租到租賃房”。 濟南：取消購房、投資納稅落戶條件限制，實行居住就業(yè)落戶。 鄭州：符合條件的博士、碩士和“雙一流”建設(shè)高校的本科畢業(yè)生，在鄭首次購房分別給予10萬元、5萬元、2萬元購房補貼。 西安：近5年畢業(yè)或35周歲以下的高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)，可申請貸款，額度最高50萬元，期限一般為兩年，并給予50%貼息。 秦皇島：2017年12月份公布的人才辦法顯示，秦皇島將確保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可達5年。最高級的A類人才可免費租住，最低級的D類人才（碩士和本科）也僅需負擔40%的租金。后續(xù)還可以買下這些人才公寓，個人僅以保障房價格購買，價格超出部分由政府和用人單位各承擔50%。 昆山：本科畢業(yè)即可落戶買房，不受限。 其實，就在近日，關(guān)于2018年限購、限價等調(diào)控會不會放松的問題上，任志強再次祭出“夜壺論”，直言調(diào)控如何進展要依賴于地方政府的錢袋子，兵馬未動，糧草先行。 “現(xiàn)在很多地方政府的財政已經(jīng)比較緊張了，而我們房地產(chǎn)就是尿壺，夜壺總是在尿急的時候才用。” 4、政策調(diào)整對市場有什么影響 整體看，因為信貸政策依然緊張，不存在全面爆發(fā)的可能性。調(diào)整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的確力度過嚴。 但熱點城市，特別是限價之前過度嚴格的城市，存在釋放堰塞湖的可能性，對于部分地王項目，嘗試放開限價，在收緊信貸的情況下，對市場影響不會太大。 房地產(chǎn)的發(fā)展是要平穩(wěn)健康，而不是市場崩盤，平穩(wěn)是主基調(diào)，托底蓋帽也是分城市調(diào)控的主要內(nèi)容。未來不僅僅是一城一策，而是一城多策。 2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控最成功的地方是，在熱點城市房價被抑制的情況下，全國房地產(chǎn)市場依然維持推動的經(jīng)濟活力。2018年，調(diào)控的方向也肯定是依然維持這個發(fā)展趨勢。 以最典型的蘭州為例，庫存過多的區(qū)域松綁政策，庫存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。 對于剛需來說，建議特別是北京這些已經(jīng)成交量基本平穩(wěn)的區(qū)域，可以看看房了。另外2015-2016年地王數(shù)量特別多的城市，比如南京、合肥等，這些市場也可以看看了。